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中国人民大学发布“中国城市住房可支付指数”
发布日期:2022-01-08 01:25   来源:未知   阅读:

  (记者卫思谕)2021年12月28日,中国城市住房可支付指数发布暨中国住房政策研讨会举行。中国人民大学副校长刘元春指出,中国住房和房地产市场发展进入新阶段,城镇化、老龄化、人均住房面积、土地财政、房产税立法和试点都进入新的阶段,房地产业按照过去模式发展,不仅会对国民经济带来冲击,而且对房地产业本身带来巨大风险。但房地产业作为国民经济支柱行业的地位依然没有发生变化,中国难以承受房地产市场硬着陆,唯一出路是软着陆。

  中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布了中国135个大中城市住房可支付指数(2010—2020)。该研究是自2018年连续第4次发布中国城市住房可支付指数,通过科学构建住房可支付指数体系测度了2010—2020年中国135个大中城市的房租和房价可支付能力。

  本次中国城市住房可支付指数发布有四个特点。第一,该研究基于家庭金融理论、消费理论和马斯洛需求层次理论构建住房可支付指标模型,克服了传统30%的住房可支付指标缺乏理论基础、在时空上静止固定不变的弊端;第二,住房可支付问题本质为住房消费问题,该研究根据产权选择理论(tenure choice theory)将房租可支付指数和房价可支付指数关联起来,统一在住房消费框架下,并据此构建房租可支付指数和房价可支付指数联合分布。第三,该研究将住房可支付标准与传统标准进行了比较,发现传统30%的房租可支付指标和3—6倍房价可支付指标高估了住房可支付困难程度;第四,该研究将住房可支付性分为负担不起、严重支付困难、中度支付困难、轻度支付困难和无支付困难五类,与传统指标将住房可支付性分为负担不起、支付困难和无支付困难三类相比,能更精准测度住房可支付性,实现精准施策、因城施策。

  研究成果包括城市住房可支付指标模型,2010—2020年中国135个大中城市房租可支付指数及其分布,2010—2020年中国135个大中城市房价可支付指数及其分布以及2010—2020年中国135个大中城市住房支付能力指数联合分布四部分。

  因此报告指出,住房可支付问题主要是住房需求问题,不是住房供给问题,住房支付困难主要是指“有钱买(租)不起房(Housing Affordability Problem)”,并非“有钱买(租)不到房(Housing Accessibility Problem)”,质量指标、供给量指标和住房可支付性不匹配度指标很难直接和准确反映住房支付能力问题。尽管收入指标和居住贫穷指标是住房需求指标,但收入指标将30%作为住房可支付指标缺乏理论依据,且是静态固定不变指标,不能动态反映家庭收入、消费支出、住房偏好和住房质量的变化。居住贫穷指标无法确定基本消费品种类、数量及其比重。

  家庭金融理论指出居民先消费后投资,消费理论认为储蓄平滑一生消费,马斯洛需求层次理论认为居民需求是有层次和有顺序的。

  该研究基于家庭金融理论、消费理论和马斯洛需求层次理论,构建了一个基于中国住房可支付指标模型。该研究基于马斯洛需求层次以及中国居民消费品种类,中国居民消费顺序为食品、衣着、居住、交通通信、医疗保健、文教娱乐、家庭设备用品及服务、其他用品和服务。研究根据理论指标和各国实践将中国中等收入者住房支付能力划分为负担不起、严重支付困难、中度支付困难、轻度支付困难和无支付困难5个等级。

  对租房者而言,住房可支付指数就是房租收入比,该研究根据本报告住房可支付指标/标准判断中国城市中等收入者房租可支付性。总体上,研究认为2010—2020年中国135个城市中等收入者房租可支付性总体呈上升趋势,房租支付能力上升,不存在房租负担不起和严重支付困难。

  对买房者而言,住房可支付指数就是房价收入比,该研究根据本报告住房可支付指标/标准判断中国城市中等收入者房价可支付性。住房具有消费和投资双重属性,住房市场包括买卖市场和租赁市场。当租金等于住房使用成本(UC)时,可将住房可支付指标转换为房价收入比指标,并划分中等收入者房价可支付标准。

  报告指出,理性预期房价增长率下,2010—2020年中国135个城市房价可支付性先降后升,大多数城市中等收入者不存在房价负担不起和严重支付困难,房价不可支付程度大于房租不可支付程度,房价支付指数分布不均匀,两极分化严重。与理性预期房价增长率相似,非理性预期房价增长率下,2010—2020年中国135个城市中等收入者房价可支付性先降后升,但房价负担不起和严重支付困难城市数量多于理性预期房价增长率下城市数量,3年预期增长率下房价负担不起和严重支付困难城市数量多于5年预期增长率下房价负担不起和严重支付困难城市数量。

  理性预期下,2019年和2020年不存在房价严重支付困难的城市,但杭州、厦门、苏州、扬州、镇江、嘉兴、绍兴、金华、衢州、丽水、六安、池州、莆田、新余、赣州、上饶、鄂州、孝感、荆州、黄冈、咸宁、随州、三亚、乐山、达州25个城市存在房价负担不起,南宁、昆明和保定3个城市存在房价中度支付困难,哈尔滨和乌鲁木齐2个城市存在房价轻度支付困难,其他120个城市不存在房价支付困难。其中,2019年和2020年中国35个大中城市只有杭州和厦门2个城市存在房价负担不起,南宁和昆明2个城市存在房价中度支付困难,哈尔滨和乌鲁木齐2个城市存在房价轻度支付困难,北京、上海、广州、深圳等其他29个城市无房价支付困难。

  报告认为,经济转轨期中国居民难以形成长期和稳定的预期,应高度重视非理性预期下房价负担不起城市的住房可支付问题。对过去房价上涨过快的地区,中央和当地政府应继续采取限购、限贷措施,严厉打击住房投机,坚决遏制房价快速上涨势头,使居民预期回归理性,房价回归到合理水平,减少中等收入者住房支付困难,知网万方数据龙源期刊?。应重点解决一线城市和东部城市房价可支付性问题,长期严格执行从紧的住房政策,严厉打击住房投机。

  为识别城市中等收入者是否同时具有房租和房价支付能力,研究构建了2010—2020年中国135大中城市中等收入者房租和房价可支付指数联合分布,划分哪些城市既买得起也租得起房,哪些城市既买不起也租不起房,哪些城市买不起但租得起房,哪些城市买不起但租得起房。

  理性预期下,2010—2020年135个城市中大多数城市中等收入者既买得起又租得起房,少数城市中等收入者买不起但租得起房,不存在买得起但租不起房的城市,只有2010—2014年三亚中等收入者既买不起房又租不起房,2020年中国35个大中城市只有杭州和厦门中等收入者买不起但租得起房,其他33个城市既买得起又租得起房。

  非理性预期下,3年预期房价增长率和5年预期房价增长率下,2010—2020年135个城市不存在买得起但租不起房的城市,多数城市中等收入者买不起但租得起房的城市数量多于既买得起又租得起房的城市数量,仅有2010—2013年三亚中等收入者既买不起房又租不起房。

  研究认为,未来重点要解决买不起房的问题,租不起房的问题并不严重。非理性预期会进一步增加买不起和租不起的联动,使居民预期回归理性至关重要。

  报告建议,对中等收入者买不起又租不起的城市,为实现“房住不炒”的住房长效机制以及防范和化解住房风险,不仅应控制房租,而且应抑制房价,将房租和房价控制在可支付水平,同时加大保障房建设以及棚户区改造,重点解决中等收入者的住房问题。对中等收入者买不起但租得起的城市,在规范租赁市场的同时,应重点抑制房价过快上涨,严格执行限购、限贷和限价政策,严厉打击住房投机,使中等收入者由买不起变为既租得起又买得起。www.reivay.com

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